饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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